De invloed van wet- en regelgeving op Verenigingen van Eigenaren

Wet- en regelgeving heeft een grote invloed op Verenigingen van Eigenaren, maar veel eigenaren zijn zich daar onvoldoende van bewust. De regels rondom VvE’s zijn de afgelopen jaren aangescherpt en dat heeft directe gevolgen voor de manier waarop een VvE haar administratie voert, haar reservefonds beheert en haar vergaderingen organiseert. Wie die regels niet kent, loopt het risico om onbedoeld in overtreding te zijn. In dit artikel lees je welke wet- en regelgeving van toepassing is op VvE’s en wat dat in de praktijk betekent.

Wet- en regelgeving bepaalt de basisstructuur van Verenigingen van Eigenaren

De wet- en regelgeving die van toepassing is op Verenigingen van Eigenaren is vastgelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin staat beschreven wat een VvE is, hoe zij is georganiseerd en welke verplichtingen zij heeft. Die wettelijke basis geldt voor elke VvE in Nederland, ongeacht de omvang van het complex of het jaar waarin de splitsing heeft plaatsgevonden.

De wet bepaalt onder meer dat een VvE verplicht actief moet zijn, dat er jaarlijks een Algemene Ledenvergadering moet worden gehouden en dat er een reservefonds moet worden aangehouden voor toekomstig onderhoud. Die verplichtingen zijn niet vrijblijvend. Wie als VvE structureel in gebreke blijft, kan worden aangeschreven door de gemeente of door individuele eigenaren die hun rechten laten gelden via de kantonrechter.

Naast het Burgerlijk Wetboek spelen ook het splitsingsreglement en het Bouwbesluit een rol. Het splitsingsreglement regelt de interne verhoudingen binnen de VvE, terwijl het Bouwbesluit minimumeisen stelt aan de technische staat en veiligheid van het gebouw. Die drie niveaus van regelgeving vormen samen het juridische kader waarbinnen elke VvE opereert.

De wetswijziging van 2018 en de gevolgen voor Verenigingen van Eigenaren

Een van de meest ingrijpende veranderingen in de wet- en regelgeving rondom Verenigingen van Eigenaren was de wetswijziging die in 2018 in werking trad. Die wijziging introduceerde de verplichte minimumreservering voor onderhoud en maakte het voor gemeenten mogelijk om slapende VvE’s te activeren. Beide onderdelen hebben de manier waarop VvE’s worden beheerd structureel veranderd.

De verplichte reservering betekent dat elke VvE jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw opzij moet zetten, tenzij er een goedgekeurd meerjarenonderhoudsplan aanwezig is dat een ander bedrag rechtvaardigt. Voor veel VvE’s was dat een nieuwe verplichting die aanpassing van de begroting en de servicekosten vereiste.

De mogelijkheid voor gemeenten om in te grijpen bij inactieve VvE’s heeft ook een preventief effect gehad. Eigenaren zijn zich bewuster geworden van hun verplichtingen en professionele beheerders spelen een grotere rol bij het activeren van slapende VvE’s. Die trend heeft de kwaliteit van het VvE-beheer in Nederland als geheel verbeterd.

Energieregelgeving en de gevolgen voor Verenigingen van Eigenaren

Naast de specifieke VvE-wetgeving heeft ook de energieregelgeving steeds meer invloed op Verenigingen van Eigenaren. Gebouwen moeten aan steeds strengere energienormen voldoen en dat heeft gevolgen voor de onderhouds- en investeringsplanning van appartementencomplexen. Wie dat nu al in de planning opneemt, voorkomt dat er later onder tijdsdruk en tegen hoge kosten moet worden gehandeld.

Het energielabel speelt daarin een centrale rol. Een laag energielabel heeft niet alleen gevolgen voor de energiekosten van bewoners, maar ook voor de verkoopbaarheid en de hypotheekmogelijkheden van appartementen. Hypotheekverstrekkers houden steeds vaker rekening met het energielabel bij het bepalen van de maximale hypotheek, wat de druk op VvE’s om te verduurzamen vergroot.

VT2000 volgt de ontwikkelingen in wet- en regelgeving op de voet en informeert de VvE’s die zij beheert tijdig over wijzigingen die gevolgen hebben voor het beheer, de begroting of de onderhoudsplanning. Zo worden eigenaren niet verrast door nieuwe verplichtingen die al langer in het verschiet lagen.

Gemeentelijke regelgeving en lokale invloed op Verenigingen van Eigenaren

Naast de nationale wet- en regelgeving hebben ook gemeenten invloed op Verenigingen van Eigenaren. Gemeenten kunnen via het bestemmingsplan eisen stellen aan het gebruik van gebouwen, via de omgevingsdienst toezicht houden op de brandveiligheid en via specifieke VvE-beleid slapende VvE’s aanschrijven en activeren.

In gemeenten waar de woningkwaliteit hoog op de agenda staat, worden VvE’s steeds vaker aangesproken op hun verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het gebouw. Wanneer een complex er slecht bij staat en de VvE geen actie onderneemt, kan de gemeente interveniëren en werkzaamheden laten uitvoeren op kosten van de eigenaren. Dat is een vergaande maatregel, maar illustreert hoe serieus gemeenten de naleving van VvE-verplichtingen nemen.

In Den Haag, waar de gemeente actief beleid voert op het gebied van woonkwaliteit en duurzaamheid, is die betrokkenheid merkbaar. VvE-beheer Den Haag helpt VvE’s in de regio om aan de lokale eisen te voldoen en proactief te handelen voordat een gemeente het initiatief overneemt.

Toekomstige regelgeving: waar moeten Verenigingen van Eigenaren rekening mee houden?

De wet- en regelgeving rondom Verenigingen van Eigenaren staat niet stil. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van verduurzaming, digitalisering en woningkwaliteit die de komende jaren verdere eisen zullen stellen aan de manier waarop VvE’s worden beheerd. Wie zich daar tijdig op voorbereidt, heeft een voorsprong op VvE’s die afwachten totdat nieuwe regels al van kracht zijn.

Op het gebied van verduurzaming wordt verwacht dat de eisen aan het energielabel van gebouwen verder worden aangescherpt. Gebouwen met een laag label zullen steeds moeilijker te verkopen of te verhuren zijn, wat de druk op VvE’s om te investeren in isolatie en duurzame installaties vergroot. Wie dat nu al opneemt in het meerjarenonderhoudsplan, loopt voor op de regelgeving en profiteert van de beschikbare subsidies die later mogelijk minder ruimhartig zijn.

Op het gebied van transparantie en digitalisering is de verwachting dat VvE’s in de toekomst meer verplicht worden om digitaal te rapporteren over hun financiële positie en onderhoudsstatus. Een professionele beheerder die nu al werkt met gestructureerde digitale systemen, is op die ontwikkeling voorbereid.

Veelgestelde vragen over wet- en regelgeving voor Verenigingen van Eigenaren

Welke wetten zijn van toepassing op een Vereniging van Eigenaren?

De belangrijkste wettelijke basis voor VvE’s is te vinden in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dat de rechten en plichten van appartementseigenaren en VvE’s beschrijft. Daarnaast spelen het Bouwbesluit, het splitsingsreglement en gemeentelijke verordeningen een rol. Samen vormen die de juridische kaders waarbinnen een VvE opereert.

Wat zijn de gevolgen als een VvE de reserveringsplicht niet naleeft?

Wanneer een VvE niet voldoet aan de wettelijke reserveringsplicht, kan dat gevolgen hebben bij de verkoop van appartementen, bij hypotheekaanvragen en bij een eventuele aanschrijving door de gemeente. Eigenaren kunnen ook onderling actie ondernemen via de kantonrechter om naleving af te dwingen. Het is verstandig om de reservering jaarlijks te controleren en bij te sturen waar nodig.

Hoe vaak verandert de wet- en regelgeving rondom VvE’s?

De wet- en regelgeving rondom VvE’s verandert niet elk jaar ingrijpend, maar er zijn met enige regelmaat aanpassingen die gevolgen hebben voor de dagelijkse praktijk. De wetswijziging van 2018 was een van de meest ingrijpende in recente jaren. Het is verstandig om een professionele beheerder in te schakelen die de ontwikkelingen bijhoudt en de VvE tijdig informeert over relevante wijzigingen.

Kan een VvE een eigen reglement opstellen dat afwijkt van de wet?

Een VvE kan in het splitsingsreglement afwijken van bepaalde wettelijke bepalingen, maar alleen voor zover de wet dat toestaat. Sommige wettelijke regels zijn van dwingend recht en kunnen niet worden uitgesloten of beperkt door een intern reglement. Het is verstandig om bij het opstellen of aanpassen van het splitsingsreglement juridisch advies in te winnen om te voorkomen dat bepalingen ongeldig blijken te zijn.